На падающем рынке московской офисной недвижимости растет только сегмент гибких сервисных офисов – его прирост по итогам года может составить 50%. Востребованность нового формата приведет к переделу всего офисного рынка, считают аналитики компании Space 1.
Исследование, проведенное этой сетью
сервисных офисов, показало, что на фоне прогнозируемого экспертами JLL по итогам 2020 года
падения объемов купленных и арендованных офисных площадей в Москве на 20% и
снижения ввода новых объектов как минимум на 6%, доля сегмента так называемых
гибких офисов к концу года вырастет на 50% (с 1% до 1,5% рынка).
«Рост составил бы и 100%, если бы не
коронавирус, – утверждает CEO Space 1 Павел Федоров. – Но даже в нынешних
условиях общее падение рынка обернется перераспределением спроса в пользу
гибких офисов. Их доля вырастет многократно – как раз за счет огромного притока
в сегмент тех арендаторов, которые сейчас и отказываются от классической
аренды».
Гибкий, или flex office, – это новый
формат офисных площадей, полностью готовых к въезду, быстро адаптируемых под
потребности клиента (брендинг, планировка) и сдающихся на гибких (сроки и
площади аренды) условиях. В ставку аренды уже включены мебель и оборудование, услуги
клининга, ресепшн и охрана, интернет, расходники для принтера и прочие офисные
расходы. При этом flex office – не коворкинг, а полноценный изолированный офис,
рассчитанный минимум на 30–50 сотрудников, со всей необходимой инфраструктурой
– рабочими пространствами, переговорными, кухнями и зонами отдыха.
Но если раньше этот формат был востребован
в основном IT и telecom-компаниями, банками и проектными командами, то после
начала пандемии гибкими офисами начали интересоваться также ритейл,
окологосударственные, производственные и FMCG-компании. Изменилось и качество
запросов, отмечает Павел Федоров: если раньше в месяц на гибкие офисы поступало
15–20 заявок, часто просто чтобы познакомиться с форматом на будущее, то в
марте – апреле – уже по 10–15 конкретных запросов на переезд во flex-формат.
Запросы скорректировались и содержательно:
в ТЗ на гибкие офисы сокращается количество постоянных рабочих мест. Те, кто в
начале года запрашивал 100 постоянных мест, теперь просят 80 постоянных + 20
для временной работы, зоны hotdesking стали обязательными; увеличился спрос на
комнаты для совещаний, кабины для телефонных переговоров, добавились требования
к полноценному оборудованию для видеоконференций. Средний срок потенциальной
аренды также изменился: если раньше компании интересовала возможность выхода из
договора через 18–24+ месяца, сейчас это 12+ месяцев, при этом за большую
свободу «маневра во времени» компании готовы доплачивать +10–15% к ставке).
«Гибкими офисами интересуются компании
двух категорий, – объясняет Павел Федоров. – Первая – департаменты или
бизнес-юниты крупных компаний, которые быстро растут. Это чаще всего
IT-подразделения или подразделения, связанные с новыми для компании продуктами.
У них есть определенные требования к рабочим местам, в первую очередь это
безопасность и комфорт сотрудников. И они получают полноценный закрытый,
профессионально обслуживаемый офис с возможностью расширения в случае их
дальнейшего роста в горизонте 2–3 лет. При этом им не нужно тратить деньги на
ремонт, оборудование и мебель. Вторая категория – средние компании со штатом
50–150 человек, которые выросли и решают, что выгоднее: “заложиться” на 4-5 лет
– арендовать офис “в бетоне”, потратить несколько десятков миллионов на его
ремонт “под себя” и через полгода въехать в него – или завтра же сесть в гибкий
офис, готовый, кастомизированный и брендированный под них. Большинство выбирает
второй вариант, это легче и менее рискованно, чем вынуть существенное
количество денег из оборота, который сейчас гораздо менее предсказуем».